东莞市第一人民法院:恶意串通买卖房产,买卖无效

东莞市第一人民法院:恶意串通买卖房产,买卖无效

2018-08-10 12:52:18    来源:中国网视窗    

2018年是法院解决执行难的“决胜之年”。为了解决执行难问题,全国各地法院纷纷重拳出击,加大执行力度。而许多被执行人为了逃避执行,也是“花样百出”,通过各种非法手段给法院出了不少难题。近期,东莞市第一人民法院审理了一宗执行异议之诉案件,发现被告与第三人存在恶意串通进行房屋买卖、企图逃避执行的情况,最终法院判决买卖无效。

被告:查封房产已出售给我

2015年12月,原告邹某与第三人詹某师发生债务纠纷,邹某起诉至第一法院要求詹某师偿还借款。随后,邹某向法院申请财产保全,法院随即于2015年12月18日查封了詹某师位于南城国际公馆的房产。但是在查封案涉房产后,被告彭某向法院提出执行异议,主张案涉房产属其所有,请求中止查封。彭某主张,2015年12月7日,其与第三人詹某师签订一份房屋买卖协议,约定詹某师将其名下的国际公馆房屋作价约145元出售给她。签订合同当天,彭某现金支付了定金15万元,并转账支付剩余楼款130多万元。彭某向本院提交了房屋买卖协议、15万元的定金收据、130多万元的转账凭证等证据。

原告邹某认为彭某与詹某师存在故意串通的嫌疑,遂对彭某提出的执行异议提起诉讼,第一法院石龙法庭受理该案。石龙法庭在审理该案时也发现了多重疑点。

疑点一:被告声称不认识第三人,但实质是生意伙伴

石龙法庭在审理该案的过程中,调取被告彭某与第三人詹某师之间的银行流水,查实在双方签订房屋买卖协议前三个月,被告曾向詹某师转账281万元,第三人詹某师实际控制的海某公司曾向被告担任股东的纸制品公司采购原材料250万元,而被告在执行异议阶段和诉讼庭审中一直主张与第三人并不相识。

疑点二:合同签订后5小时内完成所有资金交易

被告彭某在2015年12月7日当天与第三人詹某师分别在塘厦镇及南城区签订了两份买卖合同,均以约145万元(两合同价格相差600元)分别购买塘厦镇的房屋及南城国际公馆的房屋。石龙法庭调取被告向第三人转账楼款的单据,发现被告与第三人在签订合同后,彭某即将两房屋的定金45万元(塘厦镇房屋定金30万、南城区房屋定金15万)以现金的形式交付给詹某师,并随后到银行营业厅现场完成剩余楼款约246万元的转账,所有资金交易均在五小时内完成,显然与一般交易习惯不符。

疑点三:交易后第三人“失联”

石龙法庭通过裁判文书网及被执行人信息系统进行查询,发现第三人在与被告签订房屋买卖协议前已拖欠包括原告在内的多个债权人数百万债务,在签订合同几天后,第三人詹某师经营的海某公司就停止经营,詹某师下落不明。

石龙法庭在审理后,认定被告彭某在明知道第三人詹某师对外拖欠大量债务、案涉房屋低于市场价格、案涉交易可能会损害第三人利益的情况下,在极短的时间内与詹某师签订合同并支付全部楼款构成了恶意串通。因此,双方所签订的房屋买卖协议无效,案涉房屋可以继续执行。被告对此判决不服提起上诉,中级法院审理后维持原判。

近日,第一法院对南城区的案涉房产进行了拍卖,最终成交价为239万元。

法官说法

石龙法庭的谭添荣法官是该案的主审法官,他认为最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权,但有的债务人却参照该规定的四大要件,与他人虚构交易事实,规避执行,逃避债务。审理该类案件时不能简单进行形式上的判断,而应全面查清案件事实。该案中,被告提供的证据在形式上已符合异议规定第二十八条的四大要件,但被告在一天内分别在南城区和塘厦镇与第三人签订房屋买卖合同并支付近三百万元的全部房款,与一般交易习惯有异。通过依职权调查被告与第三人的经济往来、负债情况等事实,结合庭审情况,最终认定被告与第三人詹某师构成恶意串通,案涉房屋买卖协议无效。(作者:刘献兵 赖嘉耀)

[责任编辑:吕红玉]